Sanatoria Edilizia 2023: Guida Completa

La sanatoria edilizia è una procedura che consente di regolarizzare opere edilizie abusive o irregolari, mettendole in conformità con la normativa vigente. In questa guida completa, esploreremo cos'è la sanatoria edilizia, come funziona, la legge che la disciplina, i soggetti legittimati a richiederla, i costi coinvolti, come presentare la domanda e come rispettare i vincoli paesaggistici.

Cos'è e come funziona la sanatoria edilizia

Quando si realizza una costruzione, è necessario ottenere il permesso a costruire o inviare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune competente. Se si realizza una costruzione senza richiedere l'autorizzazione, si tratta di un'opera abusiva. La sanatoria edilizia permette di regolarizzare e legittimare tali opere abusive, purché rispettino i requisiti urbanistici previsti dalla legge.

È importante sottolineare che la sanatoria edilizia riguarda esclusivamente gli abusi formali, ossia la mancata richiesta di autorizzazione al Comune. Non è possibile sanare abusi di fatto, come ad esempio opere che non rispettano norme sismiche o di sicurezza degli immobili.

La legge che disciplina la sanatoria edilizia

La legge che disciplina la sanatoria edilizia è il Testo Unico dell'Edilizia (T.U. Edilizia), decreto legislativo 380/01. Gli articoli 36 e successivi del T.U. Edilizia stabiliscono le disposizioni relative alla sanatoria edilizia e permettono di richiedere la regolarizzazione di un'opera abusiva.

La sanatoria edilizia richiede la conformità dell'opera alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della richiesta di sanatoria. Questa doppia conformità è un requisito fondamentale per ottenere la sanatoria.

I soggetti legittimati a richiedere la sanatoria edilizia

L'opportunità di ottenere il provvedimento di sanatoria disciplinato dall'articolo 36, comma 1, del Decreto del Presidente della Repubblica 380/01.

In sintesi, i soggetti autorizzati e idonei a richiedere la sanatoria edilizia sono due:

1. Colui che ha commesso l'abuso;

2. L'attuale proprietario.

Questa distinzione riveste un'importanza cruciale, soprattutto quando le violazioni sono state compiute da altre parti, come:

- Proprietari precedenti;

- Usufruttuari;

- Affittuari;

- Individui che detengono l'immobile con altre forme di legittimazione.

Questa distinzione è fondamentale per separare le responsabilità e gli obblighi previsti dal Testo Unico Edilizia. Questa distinzione è rilevante sia nel contesto penale e amministrativo, ma riveste importanza soprattutto nel contesto civile tra le due parti in conflitto: il proprietario e il responsabile dell'abuso.

È evidente che la figura del responsabile dell'abuso può coincidere con quella del proprietario quando quest'ultimo è la persona fisica o giuridica che ha effettivamente eseguito le opere.

I costi della sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia comporta dei costi da sostenere. Innanzitutto, è necessario pagare l'onorario di un professionista, di solito un Ingegnere, Architetto o geometra che si occupa di redigere la domanda di sanatoria. L'onorario del professionista varia in base alla complessità della sanatoria da predisporre.

Inoltre, è prevista una sanzione da pagare per regolarizzare l'abuso edilizio. La sanzione dipende dalla tipologia di abuso commesso e può variare. Ad esempio, per le opere interne agli immobili, è prevista una multa fissa di 1.000 euro. Per le opere esterne, la sanzione parte da 516 euro e può aumentare in base alla gravità dell'abuso.

Come presentare la domanda di sanatoria edilizia

Per richiedere la sanatoria edilizia, è necessario presentare una domanda al Comune competente. La domanda deve essere redatta da un tecnico abilitato, come ad esempio un ingegnere o un architetto, che si occupa di eseguire tutti i controlli necessari.

Una volta inviata la domanda, il Comune deve prendere una decisione entro 60 giorni e comunicare all'interessato se la richiesta di sanatoria è stata accolta o respinta, motivando adeguatamente la decisione presa. Se il Comune non risponde entro 60 giorni, si configura un silenzio-rifiuto, che significa che la richiesta di sanatoria è stata respinta.

In caso di rifiuto della richiesta o mancata risposta del Comune, è possibile presentare un ricorso al giudice amministrativo per evitare lo smantellamento dell'opera.

Il vincolo paesaggistico e la sanatoria edilizia

Se si intende realizzare una costruzione in una zona soggetta a vincolo paesaggistico, è necessario ottenere anche l'autorizzazione paesaggistica. Tuttavia, se si è realizzata un'opera abusiva in una zona non soggetta a vincolo paesaggistico e successivamente la zona diventa soggetta a vincolo, non si è tenuti a pagare una sanzione per non aver richiesto l'autorizzazione paesaggistica.

In questo caso, il Comune verificherà la compatibilità paesaggistica dell'opera abusiva secondo le norme per il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica. Se l'opera non rispetta i vincoli paesaggistici, potrebbe essere richiesta la sua demolizione.

Conclusioni

La sanatoria edilizia è una procedura che consente di regolarizzare opere edilizie abusive o irregolari, mettendole in conformità con la normativa vigente. È importante comprendere che la sanatoria riguarda esclusivamente gli abusi formali, ossia la mancata richiesta di autorizzazione al Comune, e non può sanare abusi di fatto che violano norme di sicurezza o altre leggi specifiche.

Per richiedere la sanatoria edilizia, è necessario presentare una domanda al Comune competente, redatta da un tecnico abilitato. È importante rispettare i tempi di risposta del Comune e, in caso di rifiuto della richiesta, è possibile presentare un ricorso al giudice amministrativo.

Si consiglia di valutare attentamente i costi della sanatoria edilizia, che includono l'onorario del professionista e la sanzione da pagare per regolarizzare l'abuso. Inoltre, è fondamentale rispettare i vincoli paesaggistici, se presenti, al fine di ottenere l'autorizzazione paesaggistica.

La sanatoria edilizia offre l'opportunità di mettersi in regola con le proprie opere abusive, ma è importante seguire le procedure correttamente e rispettare la normativa vigente per evitare problemi futuri.